Dachgeschoss ausbau
Investoren

Dachgeschossausbau als Investment in München

Münchner Dachgeschosse bieten gute Renditen im deutschen Immobilienmarkt. Mit den richtigen Partnern, der richtigen Genehmigungsstrategie und optimaler steuerlicher Struktur wird Ihr Dachgeschossausbau zum renditestarken Vermögensaufbau.

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Das Investment-Potenzial in München

Der Münchner Immobilienmarkt ist durch einen strukturellen Nachfrageüberhang geprägt. Die Bevölkerung wächst, der Neubau hält nicht Schritt, und die Mietpreise steigen kontinuierlich. Gleichzeitig bieten Münchner Altbauten mit ausbaufähigen Dachgeschossen eine Möglichkeit, Wohnraum zu schaffen, der deutlich unter dem Neubaupreis liegt.

Die Rechnung ist einfach: Wenn Ausbaukosten von 1.000–1.500 €/m² einem Marktmietpotenzial von 18–30 €/m² gegenüberstehen, ergibt sich eine Bruttorendite, die mit wenigen anderen Anlageformen in Deutschland vergleichbar ist.

ROI-Analyse: Ausbaukosten vs. Mietpotenzial

Stadtteil Ausbaukosten/m² Mietpreis/m² Bruttorendite
Sendling800–1.200 €18–22 €/m²5–7%
Neuhausen900–1.400 €20–25 €/m²4–6%
Moosach700–1.100 €16–20 €/m²4–6%
Schwabing-West1.000–1.500 €22–28 €/m²4–6%
Pasing600–1.000 €15–19 €/m²4–7%

* Richtwerte 2026, ohne Steueroptimierung. Rendite variiert je nach Finanzierungsstruktur.

Finanzierung & Förderung für Investoren

Die Finanzierung eines Dachgeschossausbau-Investments unterscheidet sich von der klassischen Immobilienfinanzierung. Wir kennen die optimalen Kombinationen aus Eigenkapital, KfW-Krediten und bankfinanzierten Betriebsmitteln.

  • •KfW 261: Bis zu 150.000 € pro Vorhaben mit Tilgungszuschuss (bis zu 20%). Auch für Vermietungsobjekte nutzbar.
  • •KfW 300: Gewerbliche Investitionskredite bis 100 Mio. € für Wohnungsbau.
  • •Bankfinanzierung: Mit unseren Partnern sind Anschlussfinanzierungen für Betriebsmittel möglich.
  • •Kombinationsstrategie: KfW + Denkmalschutz-AfA = minimale Steuerlast bei maximaler Rendite.

Genehmigungsstrategie für Investoren

Der kritische Punkt bei jedem Dachgeschossausbau-Investment ist die Genehmigungsfähigkeit. Ein genehmigtes Dachgeschoss ist deutlich mehr Wert als ein nicht genehmigtes. Unsere Partner prüfen bereits vor dem Kauf, ob der Ausbau möglich ist, und begleiten den gesamten Genehmigungsprozess.

Die Nutzungsänderung von Nicht-Wohnraum zu Wohnraum ist in München in der Regel genehmigungspflichtig. Die Bayerische Bauordnung 2025 hat jedoch bestimmte Ausbauten erleichtert – insbesondere, wenn die äußere Gebäudesilhouette nicht verändert wird.

Steuerliche Optimierung

Die steuerliche Strukturierung beeinflusst die Nettorendite direkt. Bei denkmalgeschützten Gebäuden nutzen wir die Denkmalschutz-AfA nach §7i EStG.

Beispiel: Denkmalschutz-AfA (§7i EStG)

Herstellungskosten: 80.000 € → Abschreibung: 9×9% + 3×7% = 99.000 € Steuerersparnis (bei 42% Steuersatz) ≈ 41.580 €

Häufig gestellte Fragen

Wie hoch ist die Rendite beim Dachgeschossausbau in München?
Die Rendite hängt von Ausbaukosten und Mietpotenzial ab. Bei Ausbaukosten von 800–1.500 €/m² und Münchner Mietpreisen von 18–30 €/m² (je nach Lage) liegt die Bruttorendite nach Fertigstellung bei 4–7%. Mit steuerlicher Abschreibung (Denkmalschutz-AfA oder Sanierungs-AfA) verbessert sich die Nettorendite deutlich.
Was kostet ein Dachgeschossausbau für Investoren?
Für Investoren, die eine vollständige Wohnung schaffen (inkl. Bad, Küchenanschluss, Heizung), liegen die Kosten bei 1.200–1.800 €/m² Nutzfläche. Bei einer 60-m²-Wohnung sind 72.000–108.000 € realistisch. Dazu kommen Genehmigungskosten (0,5% der Bausumme) und Baubegleitung.
Brauche ich eine Baugenehmigung für die Umwandlung zur Mietwohnung?
Ja, in der Regel ist eine Baugenehmigung nötig, da die Umwandlung von Dachgeschoss-Nutzfläche zu Wohnraum eine Nutzungsänderung darstellt. Die Bayerische Bauordnung 2025 hat bestimmte Ausbauten erleichtert, aber die Genehmigungspflicht für Nutzungsänderungen bleibt bestehen.
Welche steuerlichen Vorteile gibt es für Investoren?
Bei denkmalgeschützten Gebäuden greift die erhöhte Absetzung nach §7i EStG (Denkmalschutz-AfA): 100% der Herstellungskosten können über 12 Jahre abgeschrieben werden (9 Jahre je 9%, 3 Jahre je 7%). Bei nicht denkmalgeschützten Gebäuden greift die normale lineare Abschreibung sowie die beschleunigte Abschreibung nach §7c EStG.
Kann ich KfW-Förderung für Investitionsobjekte nutzen?
Ja, KfW-Programme wie KfW 261 sind auch für Vermietungsobjekte nutzbar, sofern die energetischen Anforderungen erfüllt werden. Für Investoren, die mehrere Objekte entwickeln, können auch gewerbliche KfW-Kredite (KfW 290, KfW 300) relevant sein.
Welche Münchner Stadtteile bieten das beste Renditepotenzial?
Stadtteile mit hoher Nachfrage und moderaten Kaufpreisen bieten gute Renditen: Sendling, Giesing, Neuhausen, Schwabing-West, Moosach und Pasing haben eine gute Kombination aus Ausbaukosten und Mietpotenzial.

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