Dachgeschoss ausbau
Leistungen

Dachgeschossausbau für Eigentümer in München

Sie möchten Ihren Dachboden in wertvollen Wohnraum verwandeln? Als Eigentümer in München stehen Sie vor besonderen Herausforderungen: Bayerische Bauordnung, Denkmalschutz, Münchner Grundstückspreise. Wir helfen Ihnen, das Potenzial Ihres Dachgeschosses optimal zu nutzen – kostenfrei und transparent.

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Was ist ein Dachgeschossausbau?

Der Dachgeschossausbau bezeichnet die Umwandlung eines unbewohnten Dachgeschosses – meist ein Speicher oder Bodenraum – in vollwertigen Wohnraum. Anders als ein einfacher Dachausbau, bei dem lediglich die Dachhülle erneuert wird, umfasst der Dachgeschossausbau die komplette Innengestaltung: Dämmung, Wände, Böden, Elektrik, Heizung und sanitäre Installationen.

In München, wo der Quadratmeterpreis für Wohnraum 5.000 bis 10.000 € übersteigt, ist der Ausbau des eigenen Dachgeschosses für Immobilieneigentümer oft wirtschaftlich sinnvoll. Mit Kosten von 500–1.800 €/m² schaffen Sie Wohnraum zu einem Bruchteil des Neubaupreises.

Wann lohnt sich der Dachgeschossausbau?

Ein Dachgeschossausbau lohnt sich, wenn folgende Bedingungen erfüllt sind:

  • →Dachneigung ab 25° – ausreichend Stehhöhe im Kniestock und First
  • →Statisch tragfähig – die bestehende Deckenkonstruktion kann das zusätzliche Gewicht aufnehmen
  • →Zugang möglich – das Dachgeschoss ist über das Treppenhaus erreichbar
  • →Genehmigungsfähig – kein Ausschluss durch Bebauungsplan oder Denkmalschutz
  • →Wirtschaftlich sinnvoll – Ausbaukosten deutlich unter dem Münchner Wohnungspreis

So funktioniert es

1

Potenzial-Check

Wir analysieren Ihr Dachgeschoss: Statik, Dachneigung, Lichtverhältnisse und Genehmigungsoptionen.

2

Kostenrahmen

Sie erhalten einen realistischen Kostenrahmen auf Basis Ihrer Wünsche und des Ist-Zustands.

3

Fachbetriebs-Vermittlung

Wir wählen 1–3 passende Fachbetriebe aus und koordinieren die Angebotsphase.

4

Umsetzung

Die Betriebe setzen um – wir stehen während der gesamten Bauzeit als Ansprechpartner zur Seite.

Dachgeschossausbau Kosten in München 2026

Die Richtwerte gelten für den Großraum München. Die tatsächlichen Kosten hängen vom Zustand der Bausubstanz ab, von der gewünschten Ausstattung und davon, ob ein Bad integriert werden soll.

Kostenübersicht Dachgeschossausbau München
Position Einheit von bis
Rückbau & Entsorgung m² 30 € 65 €
Zwischensparrendämmung (inkl. Folie) m² Dachfläche 60 € 100 €
Trockenbau (Dachschrägen, Decke) m² 40 € 70 €
Innenwände (leichte Trennwände) m² Wand 80 € 130 €
Bodenaufbau (Estrich + Trittschalldämmung) m² 70 € 120 €
Bodenbelag (Vinyl, Laminat, Parkett) m² 40 € 120 €
Elektro komplett neu m² Nutzfläche 80 € 150 €
Heizung (Anschluss + Heizkörper) pauschal 2.000 € 5.000 €
Malerarbeiten m² Wandfläche 12 € 25 €
* Preise verstehen sich als Richtwerte für den Großraum München. Endpreis abhängig von Zustand, Statik und Ausstattung.

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Genehmigung in Bayern – Was hat sich 2025 geändert?

Die neue Bayerische Bauordnung, die im Januar 2025 in Kraft getreten ist, hat den Dachgeschossausbau vereinfacht. Verfahrensfrei sind nun Ausbauten zu Wohnzwecken, wenn die Dachkonstruktion und die äußere Gestalt des Gebäudes nicht verändert werden.

Wann brauchen Sie einen Bauantrag?

  • •Einbau von Dachgauben, die die Gebäudesilhouette verändern
  • •Aufstockung oder Erweiterung der Dachform
  • •Nutzungsänderung von Nutz- zu Wohnraum (in der Regel immer genehmigungspflichtig)
  • •Eingriffe in die Tragwerkskonstruktion (Statik)
  • •Veränderungen an denkmalgeschützten Gebäuden

Bei der Lokalbaukommission München (LBK) müssen verfahrensfreie Ausbauten zwei Wochen vor Baubeginn in Textform angezeigt werden. Wir begleiten Sie durch den gesamten Prozess.

Förderungen für Eigentümer in München

Staatliche Fördermittel senken die Kosten Ihres Dachgeschossausbaus deutlich. Bei einem 50.000-€-Projekt können Sie mit 5.000 bis 10.000 € an Zuschüssen rechnen.

  • •KfW 261: Bis zu 20% Zuschuss für energetische Sanierung, inkl. Dämmung und Fenster
  • •BAFA-Einzelmaßnahmen: Zuschüsse für Dämmung (40–65 €/m² Dachfläche), Heizung, Fenster
  • •Sanierungs-AfA: Steuerliche Abschreibung über 10 Jahre bei umfassender energetischer Sanierung
  • •Denkmalschutz-AfA: Bei denkmalgeschützten Gebäuden erhöhte Abschreibung (§7i EStG)
  • •Landesförderung Bayern: Ergänzende Programme der bayerischen Landesförderbank

Häufig gestellte Fragen

Was kostet ein Dachgeschossausbau für Eigentümer in München?
Die Kosten liegen je nach Zustand des Dachgeschosses und gewünschtem Ausstattungsstandard zwischen 500 und 1.800 €/m² Nutzfläche. Einfache Ausbauten starten ab ca. 500 €/m². Komplette Sanierungen mit Bad, Elektrik und Heizung liegen bei 1.200–1.800 €/m². Für ein 50-m²-Dachgeschoss sind 40.000–90.000 € realistisch.
Welche Genehmigung brauche ich für den Dachgeschossausbau in Bayern?
Seit der Bayerischen Bauordnung 2025 sind Ausbauten verfahrensfrei, wenn die Dachkonstruktion und die äußere Gestalt nicht verändert werden. Für Gauben, Aufstockungen oder Nutzungsänderungen ist ein Bauantrag bei der Lokalbaukommission München nötig.
Welche Förderungen kann ich als Eigentümer nutzen?
KfW 261 fördert energetische Sanierungen mit bis zu 20% Zuschuss. BAFA-Zuschüsse gibt es für Dämmung, Fenster und Heizung. Auch steuerliche Abschreibung (Sanierungs-AfA) ist möglich. Bei denkmalgeschützten Gebäuden greift die Denkmalschutz-AfA.
Wie lange dauert ein Dachgeschossausbau in München?
Die reine Bauzeit beträgt 6–16 Wochen je nach Umfang. Hinzu kommen 4–12 Wochen für Planung und Genehmigung. Verfahrensfreie Ausbauten sind in 8–16 Wochen Gesamtdauer machbar.
Lohnt sich der Dachgeschossausbau auch bei einem Denkmal?
Ja, bei denkmalgeschützten Gebäuden. Die Kombination aus Wertsteigerung und steuerlicher Abschreibung (Denkmalschutz-AfA) macht den Ausbau oft wirtschaftlicher als bei nicht geschützten Gebäuden.
Brauche ich einen Architekten für den Dachgeschossausbau?
Bei verfahrensfreien Ausbauten ist kein Architekt zwingend nötig. Bei Gauben, Aufstockungen, Nutzungsänderungen oder denkmalgeschützten Gebäuden ist ein Architekt oder Bauvorlageberechtigter erforderlich.
Welche Dämmung ist für ein Dachgeschoss in München vorgeschrieben?
Das GEG fordert für ausgebaute Dachgeschosse eine Dämmung, die den aktuellen U-Wert-Anforderungen entspricht. Zwischensparrendämmung (60–100 €/m²), Untersparrendämmung (30–95 €/m²) oder Aufsparrendämmung (100–250 €/m² inkl. Neueindeckung) kommen zum Einsatz.
Was passiert mit Fledermäusen im Dach?
In München muss vor jedem Dachgeschossausbau geprüft werden, ob das Dach als Lebensraum für Fledermäuse dient. Ist das der Fall, muss das Referat für Klima und Umweltschutz kontaktiert werden (naturschutz.rku@muenchen.de).

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